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2016年房地产10月月报:金九不银十、销售双双降

时间:2016-11-07    机构:安信证券

重点公司签约销售状况及政策回顾:本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为92.87%、-35.52%、-40.78%、50.24%、-1.44%。16年10月重点公司的销售额相对于15年10月增长65.50pc,其中招商蛇口同比增长幅度最大,为113.26%,万科、保利、金地、首开同比增长分别为107.15%、13.84%、14.97%、-18.56%。16年10月最受关注的房地产政策和事件主要集中在土地资源规划、落户政策、房市整顿、公积金、限地价、限价等。

百城价格指数:环比上涨2.83%(前值2.17%),一线同比上涨26.72%(前值24.58%)9月百城房地产均价12617元/平方米,环比上涨2.83%,同比上涨16.64%,共81个城市环比上涨,比上月增加13个城市。一、二、三线城市,环比分别上涨2.74%、上涨2.65%、上涨1.41%;同比分别上涨26.72%、14.87%、6.79%。

一手房月度成交:环比下降9.4%(前值7.8%),同比下降6.6%(前值-4.0%)10月安信跟踪62大城市一手房合计成交33.99万套,环比下降9.4%,同比上升4.3%,累计同比上升25.6%;一线、二线、三线城市分别成交3.96万套、10.26万套、19.76万套,环比分别上升1.7%、下降28.4%、上升2.5%,同比分别下降6.6%、下降19.2%、上升26.3%。

二手房月度成交:环比下降30.6%(前值9.3%),同比上升15.5%(前值47.3%)10月安信跟踪19大城市二手房合计成交9.15万套,环比下降30.6%,同比上升15.5%,累计同比上升41.6%。一线、二线、三线城市分别成交2.77万套、3.17万套、3.20万套,环比分别下降29.5%、下降43.8%、下降11.3%;同比分别上升26.1%、下降7.4%、上升39.6%。

可售库存:环比下降5.5%(前值-10.1%),去化周期5.9个月(前值6.1个月)10月安信跟踪22大城市住宅可售套数合计88.21万套,环比下降5.5%;去化周期5.9个月,较上月下降0.2月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为22.32万套、30.58万套、35.32万套,环比分别下降8.8%、下降1.4%、下降6.8%;去化周期分别为5.6月、5.9月、6.2月,较上月分别下降0.6月、上升0.4月、下降0.6月,一、二、三线城市的绝对库存均有所下降,一、三线城市去化周期有所下降。

40城土地成交:环比量价齐跌,一线环升44.3%(前值-55.8%),溢价率分化缩小10月全国40大中城市供应土地规划建筑面积7338.8万平方米,环比下降27.3%,同比下降18.5%;成交土地规划建筑面积5830.1万平方米,环比下降15.5%,同比下降26.0%,其中一线城市环比上升44.3%、下降38.1%、上升5.9%;成交均价环比下降52.4%,成交总价环比下降59.8%。10月,全国40大中城市土地溢价率42.99%,较上月下降38.72pc。其中一线城市土地溢价率27.16%,二线城市68.36%,三线城市19.71%。

投资建议:继国庆政策调控周,10月一二手房环比双双下降,一手房环比下降达9.4%,二手房环比下降高达30.6%,其中一线城市一手房在此次调控中较为坚挺(环比升1.7%),二线城市影响最大(环比降28.4%);一二手房销售数量的下降印证了我们此前在国庆周政策调控点评所指:“短期(3-9个月)内呈现销量萎缩(最快看到销售增速下行),价格的调整短期内仍看不到”;一线一手销量环升一方面表明一线城市房产金融投资属性凸显,吸引投资者进入;另一方面表明稀缺资源凸显的一线城市,房价依旧是长期上涨短期盘整格局。10月可售库存有所下降,去化周期降至5.9个月;土地成交上量价齐跌但有所区分,一线城市由于其稀缺资源性质凸显,成交环比上升超40%。投资角度,四季度建议关注:1)基本面扎实、估值稳建的行业龙头,如招商蛇口;2)关注拥有永续现金流概念,受益于融资成本下行—估值提升的陆家嘴、中国国贸、阳光股份;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业;4)转型有序推进、多元驱动业务再发展的高新发展(000628)、探索轻资产之地产平台初显的嘉宝集团。

风险提示:政策不达预期、销售持续超预期