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房地产8月销售数据点评:销售累计仍将下行、短期依旧寻安全性

时间:2016-09-19    机构:安信证券

事件:9月12日统计局公布地产1-8月地产行业数据:1)投资及资金:累计投资额6.44万亿元,同比增长提高0.1个百分点至5.4%(前值5.3%),其中,住宅投资4.31亿(比重为66.9%)增长4.8%,增速提高0.3个百分点。累计到位资金9.16万亿,同比增长14.8%(前值15.3%),回落0.5个百分点,其中个人按揭贷款增速持续放缓至52.2%(前值54.6%)。2)销售及库存:累计销售面积8.75亿方,同比增幅收窄至25.5%(前值(1-7月)26.4%),累计销售额6.67万亿元,增速回落1.1个百分点至38.7%(前值39.8%)。待售面积7.09亿方,比7月末减少512万平方米;3)拿地及新开工:累计土地购置面积1.29亿平方米,同比降幅进一步扩大至8.5%(前值-7.8%),土地成交价款4632亿元,增长7.9%(前值7.1%)。累计新开工10.68亿方,同比增幅收窄至12.2%(前值13.7%),竣工5.06亿方,增速回落2.2个百分点至19.1%(前值21.3%)。

投资低基数继续,增速维持难改意愿降低。1-8月房地产开发投资累计同比增长5.4%(前值5.3%),其中,住宅投资4.31亿(比重为66.9%)增长4.8%,上半年补库存带来的投资仍将在低基数效应下惯性维持,维持地产投资全年5%增速的预测。此外,我们持续关注的货币指标看,M2最近一期同比增速进一步下降至10.2%,而M1则升至25.4%,货币宽松对地产投资的边际效用进一步减弱,中报地产板块在手现金增长58%,显示投资意愿边际有减弱的可能。1-8月开发投资累计增速回升主要由8月单月同比增速拉动,我们预计第四季度仍然会维持5%-6%左右的增速(上年4季单月基数持续下行,同比增速分别为-3.1%、-2.4%、-5.1%、-1.9%)。

销售单月有所回升,全年累计增速下滑依旧。虽然8月单月销售面积同比增长19.8%,但1-8月全国商品房累计销售面积8.75亿方,同比增幅收窄至25.5%(上年同期7.2%),累计销售额6.67万亿元,增速为38.7%(前值39.8%,同期15.3%);由于上年9月后单月销售基数在货币、政策“双松”的提振下大幅抬升,我们预期销售增速将难以维持,全年累计增速将继续下行,目前主要在于价格效应仍在扩张(单月销售额同比增长31.8%)。

住宅新增“补货”进度合理,待售面积同比首次下降。1-8月商品房待售面积7.09亿方,比7月末减少512万平方米;其中住宅待售面积4.25亿方,同比下降0.7%,是近年首次出现同比下降。1-8月销售-新开工的缺口为1.94亿方(+12.8%),新增缺口集中在商业营业用房及写字楼(占全部新开工18%);1-8月住宅销售面积为新开工面积的105.3%,单月看住宅“补货”进度合理,8月新增新开工比新增销售面积少了870万方。

土地购置面积降幅持续扩大,成交价款增幅回升。1-8月全国累计土地购置面积1.29亿平方米,同比降幅进一步扩大至8.5%(前值-7.8%),自2014年11月起持续负增长,其中北京、上海土地购置面积累计同比分别增长-56%和-48%;土地成交价款4632亿元,增长7.9%(前值为7.1%),土地购置均价继续上升。从今年1-8月累计土地供应建面看,今年以来已限购的核心城市土地供应均有一定收缩,其中深圳在1-8月土地供应虽然同比大幅增长,但新增供应量仅有415万方,与其人口和经济增量并不相称,预计未来核心城市土地资源竞争将愈发激烈。

投资建议:对第四季度我们继续维持“销售下行、投资维持”的预期(建议回顾此前统计局数据点评系列报告)。四季度建议积极关注:1)基本面扎实、估值稳建的行业龙头:如招商蛇口、保利地产;2)拥有永续现金流概念,受益于融资成本下行—估值提升的陆家嘴、中国国贸;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建;4)以及转型有序推进、多元驱动业务再发展的高新发展(000628)、迪马股份。

风险提示:货币增速下行。