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2016年房地产5月月报:成交已经放缓、地王之后或缩量

发布时间:2016-06-03    研究机构:安信证券

重点公司签约销售状况及政策回顾:本月重点公司签约销售额万科环比上升2.05%,我们预计保利、金地、招商、首开环比分别下降20.22%、7.89%、3.54%、30.77%。16年5月重点公司的销售额相对于15年5月均有大幅上升,五大房企同比增长35.79%,但环比将出现回落。16年5月最受关注的房地产政策和事件主要集中在公积金、去库存、土地规划问题、限购等。

百城价格指数:环比上涨1.70%(前值1.45%),一线同比上涨26.82%(前值26.36%)。

5月百城房地产均价11662元/平方米,环比上涨1.70%,同比上涨10.34%,共74个城市环比上涨,比上月增加3个城市。一二三线城市,环比分别上涨1.85%、上涨2.00%、上涨0.74%;同比分别上涨26.82%、6. 37%、2.87%。

一手房月度成交:环比下降8.7%(前值-10.0%),同比上升19.0%(50.7%)。

5月安信跟踪62大城市一手房合计成交36.28万套,环比下降8.7%,同比上升19.0%,累计同比上升37.1%;一线、二线、三线城市分别成交3.97万套、15.20万套,17.12万套,环比分别上升7.2%、下降10.6%、下降10.2%,同比分别下降8.3%、上升35.8%、上升14.4%。

二手房月度成交:环比下降18.9%(前值-9.9%),同比上升28%(前值68.9%)。

5月安信跟踪19大城市二手房合计成交11.78万套,环比下降18.9%,同比上升28%,累计同比上升73.7%。一线、二线、三线城市分别成交2.9万套、5.6万套、3.3万套,环比分别下降16.2%、20.8%、18.0%;同比分别下降6.2%、上升51.0%、上升36.6%。

可售库存:环比下降1.0%(前值-0.2%),去化周期8.1个月(前值7.9个月)。

5月安信跟踪22大城市住宅可售套数合计116.8万套,环比下降1.0%;去化周期8.1个月,较上月下降0.2月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为25.9万套、35.8万套、55.1万套,环比分别下降1.9%、下降3.6%、上升1.3%;去化周期分别为6.2月、7.3月、10.2月,较上月分别持平、下降0.6月、下降0.2月,一、二城市的绝对库存有所下降,三线城市的绝对库存上升,一二三线城市去化周期均有所下降。

40城土地成交:环比量价齐升,一线环升345.1%,溢价率分化扩大。

5月全国40大中城市供应土地规划建筑面积8122.7万平方米,环比上升6.2%,同比下降7.9%;成交土地规划建筑面积6146.8万平方米,环比上升10.6%,同比上升13.6%,其中一、三线城市环比上升345.1%、16.9%,二线城市环比下降4.4%;成交均价环比上升30.4%,成交总价环比上升44.2%。5月 ,全国40大中城市土地溢价率67.35%,较上月上升11.58pc。其中一线城市土地溢价率110.39%,二线城市69.28%,三线城市20.29%。

投资建议:本月房价依旧在高位,且环比继续上涨,一二手房交易均环比均出现下滑,但仍较去年同期仍维持上升趋势,并且二三线城市增速明显超过一线。整体成交稳中有降,一线城市维持回落趋势,二三线城市上升力度较4月份大幅减少,符合我们对于5月份的预期。6月我们依旧维持之前的判断,市场环比小幅下滑,二三线增速将继续回落。整体而言行业景气好于去年,地王频现在推高房价预期的同时可能会加重观望情绪使得短期缩量,我们依旧建议关注长逻辑:1)转型与整合:天业股份、高新发展(000628)、京能置业、中房地产;2)地产新兴服务:世联行、三六五网、福星股份; 3)优质的区域地产:陆家嘴、北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城;4)穿越周期的地产龙头:保利、招商蛇口、万科、绿地。

风险提示:政策不达预期、销售持续超预期

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